LMNP - Location meublée non professionnelle

La location meublée consiste à louer des logements prêts à vivre pour se constituer un patrimoine immobilier pour la retraite. Moins contraignant que le bail classique, cet investissement locatif offre une forte optimisation fiscale grâce à l'imposition des revenus dans la catégorie des BIC via deux options :

​

• Régime Micro-BIC : Idéal pour obtenir un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives.

• Régime de l'amortissement (Réel) : Permet au loueur en meublé professionnel (LMP) de déduire les charges, de pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier, et d'imputer le déficit sur le revenu global.

​

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ouvre droit à une réduction d'impôt spécifique pour l'achat de logements dans une résidence de services (résidence étudiante, senior ou de tourisme classée) - Loi Censi Bouvard.

​​

​

​

SCPI - Société civile placement immobilier

​

• SCPI de Rendement (Objectif : Cash-flow) : Elle achète de l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, logistique, santé). Son but principal est de vous verser des revenus complémentaires réguliers (les dividendes). Le rendement tourne généralement autour de 5-6%.

• SCPI Fiscale (Objectif : Réduction d'impôt) : Elle achète de l'immobilier d'habitation éligible à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Déficit Foncier). Son objectif premier est de baisser vos impôts. Le rendement distribué est très faible (souvent moins de 2 %) et l'argent est bloqué pendant une longue durée (9 à 15 ans) jusqu'à la revente de l'immeuble.

​

Si la SCPI détient des immeubles en France, vos gains sont considérés comme des revenus fonciers classiques.

Beaucoup de SCPI achètent désormais des immeubles à l'étranger. C'est un énorme avantage pour un résident fiscal français. Cela lui permet d'acquérir un patrimoine immobilier à l'étranger et d'éviter les prélèvements sociaux.

​

​​

​

​

SCI (Société Civile Immobilière) : La gestion de patrimoine sur-mesure

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique créée pour une durée maximale de 99 ans par au moins deux associés (généralement dans un cadre familial). Elle permet d’acheter, de construire, de louer ou de gérer un parc immobilier.

C'est un excellent outil d'optimisation de patrimoine et de transmission de biens immobiliers, qui permet d’éviter les blocages de l’indivision. Sur le plan juridique, la société est la seule propriétaire des murs ; les membres de la famille reçoivent en contrepartie des parts sociales proportionnelles à leur apport, facilitant ainsi la donation de patrimoine de manière progressive.

​

​

​

​

Le Mécanisme du Déficit Foncier : Une optimisation fiscale de droit commun

Le déficit foncier est un levier puissant d'optimisation fiscale, régi par l'article 156, I, 3° du Code Général des Impôts (CGI). Ce dispositif permet aux propriétaires de logements en location nue de déduire l'intégralité de leurs dépenses de travaux de leurs revenus fonciers.

​

Les avantages fiscaux du dispositif :

• Déduction sans plafonnement : Les frais de réparation, d'entretien et d'amélioration du bien se déduisent de vos loyers imposables sans aucune limite.

• Imputation sur le revenu global : Si vos charges dépassent vos revenus fonciers, le surplus de déficit est directement déductible de votre revenu global (salaires, pensions...) dans la limite de 10 700 € par an.

• Report du déficit sur 10 ans : L'excédent de déficit non utilisé reste reportable et déductible de vos futurs revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

• Hors niches fiscales : Ce mécanisme fait partie du droit commun. Il n'est donc pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.