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Avantages du prêt In fine |
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{rjp reflexion/money.jpg|left} Le prêt In fine est un montage financier qui s'articule de la façon suivante :Une cession en Garantie d'une contrat de placement d'une durée minimum de 8 ans, Un prêt adossé à ce placement qui permet à l'emprunteur de rembourser le capital en fin de prêt.Il n'y a pas d'amortissement du capital. L'emprunteur ne paie que les intérêts pendant la durée du prêt Le prêt est remboursé à son terme, par le placement.
Toutefois ce montage demande un apport personnel, qui sera investit en placement assurance vie de type multisupport (nantis par le préteur) et sera destiné à reconstituer le capital emprunté. Cela signifie bien que l'emprunteur effectuera un dernier versement au terme du crédit correspondant au capital de départ.
- Pour l'investisseur le premier avantage est que ce type de paiement permet d'avoir un effort de trésorerie mensuel moins important à faire qu'un prêt classique amortissable ; sous conditions de déposer au départ de l'opération entre 20 % et 40 % du prix de l'opération.
- Le second avantage est de pouvoir déduire en charges de ces revenus fonciers la totalité des intérêts d'emprunt toujours la même somme du fait de la constance des intérêts. Souvent le préteur optera pour un financement à taux fixe, afin de ne pas avoir de décalage irréguliers entre le remboursement des intérêts et la reconstitution du capital par le placement.
- Troisième avantage, est que ce placement de départ, additionné de versements complémentaires si la capitalisation l'exige (dépend de la durée du prêt, du taux de revalorisation du placement …), rentre dans le cadre de la fiscalité assurance vie.
A ce jour, le statut de l'assurance vie permet une exonération des plus value générées par le placement après 8 ans si sortie des fonds, et une transmission hors droit de succession en cas de décès du ou des titulaires du contrat.
Exemple
Achat tout frais compris 150 000 €
Fonds disponibles injectés par l'investisseur 50 000 € soit 33 % de l'investissement
Taux d'emprunt 4% hors assurance, soit 500 € de remboursement mensuel (ne représentant ici que des intérêts).
Rendement du placement 5%, soit 50 000 € deviennent 103 900 € dans 15 ans, il faut donc compléter par un versement périodique de 178 €/mois
Dans cet exemple l'investisseur aura un effort de trésorerie de 500 €+178 € = 678 €/mois
Si l'on compare ce remboursement mensuel à celui d'un prêt amortissable classique à 4% cela ferait 1 109 €/mois hors assurance.
On constate donc bien que la différence entre ces deux remboursements permet de conserver des fonds propres et de les faire "travailler" plutôt que de les "dépenser" dans un apport. |
